Ocena działki przed przyjęciem zlecenia: godzina, która oszczędza tydzień

Inwestor przychodzi z działką i wizją: „osiem mieszkań, trzy kondygnacje, garaż podziemny”. Zanim wycenisz projekt, warto wiedzieć, czy ta wizja mieści się w planie miejscowym, w sąsiedztwie i w terenie. Godzina z ArchPlot przed pierwszym spotkaniem zamienia rozmowę o marzeniach w rozmowę o liczbach, a czasem oszczędza tydzień pracy nad koncepcją, której nie da się zrealizować.

Zlecenie#

Numer działki ewidencyjnej (od inwestora, z aktu notarialnego albo z Geoportalu), promień 800 m, wszystkie moduły. Jedno zlecenie, jedna analiza z limitu, kilkanaście minut. Numer działki jest ważny: bez obrysu nie ma chłonności, a powódź, hałas i przyroda opisują koło zamiast działki.

Lista kontrolna#

1. Plan miejscowy#

Analiza MPZP: czy jest rysunek, jakie przeznaczenie na działce (analiza pyta o kilka punktów, bo działka bywa w dwóch terenach), nazwa i numer uchwały z odnośnikiem. Wskaźniki z tekstu planu sprawdź w BIP; analiza ich nie czyta. Brak rysunku w usłudze nie znaczy braku planu; wtedy BIP gminy jest pierwszym krokiem. Jeśli planu nie ma, projekt zaczyna się od decyzji o warunkach zabudowy, a to zmienia harmonogram o miesiące.

2. Sąsiedztwo i chłonność wobec oczekiwań#

Analiza sąsiedztwa daje medianę wskaźnika zabudowy i kondygnacji na sąsiednich działkach z liczebnością próby; chłonność przelicza to na powierzchnię całkowitą i PUM. Porównaj z wizją inwestora: osiem mieszkań po 55 m² to około 550 m² PUM, czyli około 690 m² powierzchni całkowitej. Jeśli chłonność przy wskaźnikach sąsiedztwa daje 300 m², rozmowa o „dobrym sąsiedztwie” do decyzji WZ będzie trudna i warto to powiedzieć na pierwszym spotkaniu, nie po koncepcji.

3. Przesłanianie i nasłonecznienie#

Mapa doświetlenia 21 marca pokazuje, która część działki ma poniżej 1,5 h i poniżej 3 h słońca przez cienie sąsiadów. Garaż podziemny z mieszkaniami nad nim od strony zacienionej to problem z warunkami technicznymi, który widać w analizie przed rysowaniem.

4. Teren#

Deniwelacja i spadki z numerycznego modelu terenu o siatce 1 m. Spadek powyżej kilku procent zmienia koszt posadowienia i wjazdu do garażu; rzędne z analizy wystarczą do pierwszej rozmowy, do projektu potrzebna jest mapa do celów projektowych.

5. Powódź, hałas, przyroda#

Trzy analizy z rozstrzygnięciem o działce: zasięg scenariuszy powodziowych (zasięg Q 1% to zwykle zakaz albo uzgodnienia), izofony z map urzędowych i klasa uciążliwości z modelu (droga krajowa pod oknem to ekrany albo układ mieszkań), formy ochrony przyrody z odległością do najbliższej (otulina parku krajobrazowego to uzgodnienia). „Brak danych” na którejkolwiek zapisz jako punkt do sprawdzenia w urzędzie, nie jako brak problemu.

6. Dojazd i otoczenie#

Klasa drogi, z której jest dostęp (zjazd z drogi zbiorczej wymaga uzgodnienia z zarządcą), przystanki, szkoły. To argumenty do rozmowy o liczbie miejsc postojowych i do opisu koncepcji.

Raport syntetyczny na spotkanie#

W planach Pracownia i Biuro te same analizy składają się w jednostronicowy raport A4: kafle chłonności z jawnym założeniem, dostępność, otoczenie, teren i słońce, flagi uwarunkowań w trzech stanach i sekcja „Do sprawdzenia” z progami, które zadziałały. Bez punktacji: raport podaje liczby, decyzję zostawia Tobie i inwestorowi. Logo pracowni w nagłówku, znak ArchPlot w podpisie. Szczegóły w artykule Raport syntetyczny i karta lokalizacji.

Raport nie zużywa limitu i powstaje w kilka sekund; wydrukowany na spotkanie robi więcej niż godzina opowiadania.

Po decyzji: podkład do CAD#

Gdy zlecenie jest przyjęte, ten sam projekt daje podkład DXF 2D (budynki, drogi, zieleń, kolej, wody w warstwach) i bryły sąsiedztwa LoD1 do modelu 3D, w układzie metrycznym ze środkiem w działce. Artykuł Eksport do CAD opisuje import do ArchiCAD, AutoCAD i SketchUp.

Czego ta godzina nie zastępuje#

Wypisu i wyrysu z planu, mapy do celów projektowych, badań gruntu, wypisu z ewidencji gruntów, uzgodnień z gestorami sieci. ArchPlot skraca rozpoznanie z dni do godziny; formalności zostają takie same, tylko zaczynasz je z wiedzą, o co pytać.

Częste pytania#

Czy mogę pokazać inwestorowi analizy, zanim podpiszemy umowę?#

Tak, analizy są materiałem poglądowym i możesz je udostępniać. Raport ma klauzulę, która mówi, czym nie jest; zostaw ją, chroni obie strony.

Ile działek wchodzi w plan Biuro?#

Sto miesięcznie, więc ocena każdej działki, o którą pyta inwestor, jest w praktyce bez ograniczeń. Pracowni jednoosobowej wystarcza plan Pracownia: 25 działek miesięcznie, z raportem, kartą i logo.