Analiza działki przed zakupem: dziewięć rzeczy do sprawdzenia w godzinę

Działkę kupuje się raz, a jej wady zostają na lata: plan, który nie pozwala na dom, droga krajowa za płotem, zalewanie co kilka lat, otulina parku z uzgodnieniami. Większość z tych rzeczy widać w danych publicznych w godzinę, jeśli wiadomo, gdzie patrzeć. Ten poradnik przechodzi przez dziewięć punktów w kolejności od tych, które przesądzają, do tych, które tylko podnoszą cenę.

Zanim zaczniesz#

Potrzebujesz numeru działki ewidencyjnej z ogłoszenia, od sprzedającego albo z Geoportalu (warstwa „Działki ewidencyjne”). Jedno zlecenie w ArchPlot z numerem działki, promieniem 1000 m i wszystkimi modułami; w planie Demo jedna działka jest za darmo. Kilkanaście minut później masz komplet analiz. Każdy punkt niżej ma dwie części: co mówi analiza i co sprawdzić u źródła.

1. Plan miejscowy#

Analiza MPZP: czy jest rysunek, przeznaczenie na działce (symbol, na przykład MN to zabudowa jednorodzinna, R to rolna, ZL to las), nazwa uchwały i odnośnik. U źródła: tekst uchwały w BIP gminy, bo wskaźniki, wysokość i linie zabudowy są w tekście, nie na rysunku. Brak rysunku w usłudze nie znaczy braku planu. Gdy planu nie ma, budowa wymaga decyzji o warunkach zabudowy, a jej wynik nie jest pewny. Osobny poradnik: Jak sprawdzić MPZP działki.

2. Powódź#

Analiza powodzi: czy działka leży w zasięgu scenariusza Q 10%, Q 1% albo Q 0,2% z map Wód Polskich. Zasięg Q 1% to zwykle zakaz albo ograniczenia w planie i uzgodnienia z Wodami Polskimi. U źródła: gmina wie o podtopieniach, których na mapach nie ma, bo mapy dotyczą tylko rzek objętych oceną ryzyka. „Nie leży w zasięgu” analiza pisze tylko przy kompletnych danych; „brak danych” to informacja o mapach, nie o terenie.

3. Hałas#

Analiza hałasu: izofony ze strategicznych map (drogi krajowe, kolej, duże miasta) tam, gdzie są, i orientacyjna klasa uciążliwości z modelu poza nimi. Przykład: działka w Łomiankach przy S7, promień 700 m. Mapa GDDKiA pokrywa 47,5 procent koła (korytarz drogi ekspresowej), reszta ma tylko klasę modelu. Na pokrytej części widać izofony 60–70 dB sięgające zabudowy; na reszcie klasa „umiarkowana”. U źródła: pojedź tam w dzień roboczy o 7:30 i o 22:00. Model nie podaje decybeli i nie zna zakładów ani lotnisk.

4. Ochrona przyrody#

Analiza przyrody: czy działka leży w granicach parku narodowego, krajobrazowego, rezerwatu, obszaru Natura 2000, otuliny albo obszaru chronionego krajobrazu, i odległość do najbliższej formy mierzona od obrysu. U źródła: w otulinie i obszarze chronionego krajobrazu obowiązują zakazy z uchwały sejmiku (na przykład odległość zabudowy od lasu i wód); rejestr nie zna stanowisk gatunków chronionych, które obowiązują niezależnie od granic.

5. Teren#

Analiza terenu: rzędne, deniwelacja w kole, spadki z modelu o siatce 1 m. Działka 3 m poniżej drogi to koszt nasypu i kłopot z wodą; spadek 10 procent to koszt posadowienia. U źródła: geodeta i badania gruntu, ale analiza mówi, czy w ogóle o nie pytać.

6. Sąsiedztwo i chłonność#

Analizy sąsiedztwa i chłonności: jak zabudowane są sąsiednie działki (mediana wskaźnika zabudowy i kondygnacji z liczebnością próby) i ile wynika z tego dla tej działki. To argument do decyzji o warunkach zabudowy, gdy planu nie ma, i sprawdzian obietnic sprzedającego. Bez danych BDOT10k dla powiatu analizy podają „brak danych”, nie zgadują.

7. Dojazd#

Analiza komunikacji: z jakiej klasy drogi jest dostęp, przystanki z czasem dojścia, kolej. Zjazd z drogi zbiorczej wymaga uzgodnienia, z krajowej bywa niemożliwy. U źródła: czy droga dojazdowa jest publiczna, czy wewnętrzna (służebność), tego OSM nie wie; sprawdź w ewidencji i u zarządcy.

8. Szkoły i usługi#

Analiza edukacji i funkcji: przedszkola, szkoły, uczelnie z czasem dojścia i zasięgami 5, 10, 15 minut; usługi w bilansie funkcji. U źródła: obwód szkolny ustala gmina, a nie odległość.

9. Słońce#

Analiza nasłonecznienia: cienie sąsiadów 21 marca, czerwca i grudnia oraz mapa doświetlenia terenu w marcu. Na działce podmiejskiej rzadko jest problem, w mieście przesądza o układzie mieszkań. Analiza nie liczy cienia lasu za płotem inaczej niż jako koron drzew z OSM; las widać na ortofotomapie.

Tabela: co sprawdzić w urzędzie#

Media są poza ArchPlot: dane o sieciach nie są publiczne. To pytanie do gestorów, a odpowiedź potrafi zmienić koszt budowy bardziej niż wszystko powyżej.

Ile to kosztuje#

Jedna działka to jedna pozycja z pakietu, niezależnie od tego, ile razy ją przeliczysz. Pierwsza jest darmowa w planie Demo. Kto ogląda pięć działek przed decyzją, kupuje pakiet Semestr za 99 zł, czyli 9,90 zł za działkę: mniej niż dojazd na jedną z nich.

Jeśli oglądasz działki zawodowo, na przykład jako pośrednik albo doradca, potrzebujesz planu z licencją komercyjną (Pracownia albo Biuro).