Karta lokalizacji w ofercie sprzedaży działki: co daje kupującemu i jak jej używać

Oferta działki ma zwykle zdjęcia z drona, mapkę z portalu i akapit „cicha okolica, blisko szkoły”. Kupujący i tak pyta o to samo: ile do przystanku, gdzie szkoła, co stoi obok, czy teren jest płaski, gdzie słońce. Karta lokalizacji odpowiada na te pytania jedną stroną A4 z danych urzędowych i OpenStreetMap, podpisaną Twoim biurem.

Co jest na karcie#

• Lokalizacja: numer działki, gmina, obręb, powierzchnia z ewidencji, kadr mapy z obrysem.
• Dojazd i okolica: klasa drogi, najbliższe przystanki z odległością i czasem dojścia, szkoły i przedszkola.
• Charakter zabudowy w okolicy: typologia i kondygnacje sąsiedztwa.
• Funkcje terenu w okolicy: udziały zabudowy, usług, zieleni w kole analizy, z zaznaczeniem, że to koło, nie działka.
• Teren i słońce: rzędne, deniwelacja, godziny doświetlenia terenu 21 marca.
• Rozstrzygnięcie o ochronie przyrody: „działka nie leży w granicach żadnej formy ochrony przyrody; najbliższa: … w odległości …” albo wprost, w jakiej leży.
• Wystawca: nazwa biura i logo w nagłówku; klauzula i stopka ze źródłami z datami.

Czego karta świadomie nie zawiera#

Karta prezentuje, nie orzeka. Nie ma na niej:

• chłonności i wskaźników: w materiale ofertowym byłyby twierdzeniem, które kupujący potraktuje jak obietnicę,
• flag ostrzegawczych o powodzi, hałasie i planie miejscowym: karta nie ostrzega bez treści, a te tematy wymagają rozmowy, nie ikony,
• progów i ocen.

Zostaje wiersz „brak w danych OSM” tam, gdzie OSM czegoś nie ma. Uczciwość źródła jest częścią materiału i chroni Cię, gdy kupujący sprawdzi coś sam.

Jak wygenerować#

1. Plan Pracownia albo Biuro (karta jest funkcją obu) i logo biura wgrane w panelu konta; artykuł Logo pracowni.
2. Zlecenie z numerem działki ewidencyjnej i modułami: lokalizacja, komunikacja, edukacja, zabudowa, wysokość, funkcje, zieleń, pokrycie, teren, nasłonecznienie, przyroda. Promień 1000 m.
3. W panelu projektu „Karta lokalizacji”, nazwa biura jako wystawca, format PDF do załącznika i PNG do galerii ogłoszenia.

Karta nie zużywa pozycji z pakietu. Jedna działka na ofertę to przy planie Pracownia 25 ofert miesięcznie, przy Biurze 100.

Gdzie wstawić w ofercie#

• PDF jako załącznik w ogłoszeniu na portalu i w mailu po pierwszym kontakcie. Kupujący, który dostaje kartę zamiast „proszę dzwonić”, dzwoni z lepszymi pytaniami.
• PNG w galerii po zdjęciach, przed mapką z portalu.
• Wydruk na prezentację działki i do teczki dla notariusza.

Jak rozmawiać z kupującym#

Karta daje liczby; rozmowa daje kontekst. Trzy zasady:

1. Nie dopisuj tego, czego karta nie mówi. „Cicha okolica” bez mapy hałasu jest opinią; „najbliższa droga zbiorcza 420 m” jest faktem z karty.
2. Gdy kupujący pyta o plan miejscowy albo powódź, odeślij do źródła (BIP gminy, mapy Wód Polskich) albo pokaż analizy z projektu, nie kartę. Analizy mają adnotacje „brak danych”, które trzeba omówić.
3. Zostaw klauzulę. Chroni Cię, gdy kupujący potraktuje kartę jak ekspertyzę.

Co z pełnym raportem#

Jeśli kupujący jest inwestorem i pyta o chłonność, w tym samym projekcie jest raport syntetyczny: te same analizy, ale z kaflami chłonności (wyłącznie ze zmierzonego sąsiedztwa), flagami uwarunkowań i progami. Raport jest dla architekta i inwestora, nie do galerii ogłoszenia; różnice tłumaczy artykuł Raport syntetyczny i karta lokalizacji.

Częste pytania#

Czy mogę usunąć klauzulę i stopkę ze źródłami?#

Nie w ArchPlot, a w edytorze wektorowym nie powinieneś: stopka niesie atrybucję wymaganą licencjami danych, a klauzula mówi, czym karta nie jest. Bez niej materiał staje się Twoją opinią o działce.

Działka nie ma jeszcze numeru, jest po podziale. Co wtedy?#

Do czasu ujawnienia podziału w ewidencji użyj numeru działki macierzystej; karta pokaże jej obrys. Po ujawnieniu zleć analizę ponownie.

Czy karta zastąpi zaświadczenie o przeznaczeniu w planie?#

Nie. Zaświadczenie wydaje gmina i to ono jest dokumentem do transakcji. Karta odpowiada na pytania kupującego o miejsce, nie o prawo.