Chłonność działki krok po kroku: PUM, mieszkania i miejsca postojowe

Chłonność odpowiada na pytanie „ile da się tu zbudować, jeśli zabudować działkę tak, jak zabudowane są sąsiednie”. To celowo wąskie pytanie. Analiza nie ustala wskaźników dopuszczalnych i nie podstawia wartości domyślnych: liczy wyłącznie ze wskaźników, które mają podaną podstawę, a gdy jej nie ma, pisze „brak danych” i mówi dlaczego.

Krok 1. Powierzchnia, obwód i gabaryty#

Z rejestru ULDK, po numerze ewidencyjnym. Powierzchnia to pole obrysu w układzie PL-1992; ta z wypisu z ewidencji gruntów może się różnić o około 0,1 procent i to ona jest wiążąca. Obwód, szerokość i głębokość działki wynikają z geometrii obrysu. Bez obrysu (punkt z adresu, który nie trafił w działkę) moduł nie jest dostępny w zleceniu i mówi, że potrzebuje numeru działki.

Krok 2. Odsunięcie 4 m od granic#

Obrys odsunięty do wewnątrz o 4 m od każdej granicy, czyli o odległość ściany z oknami od granicy działki z warunków technicznych. Arkusz rysuje go i podaje w metrach kwadratowych jako offset, a nie strefę zabudowy: to samo odsunięcie, które nie zna linii zabudowy z planu, dostępu do drogi ani uzbrojenia. Wynika z geometrii i nie zależy od tego, co wiemy o okolicy.

Krok 3. Wskaźniki z sąsiedztwa#

Tu wchodzi analiza sąsiedztwa. Chłonność potrzebuje dwóch median zmierzonych na sąsiednich działkach z danych ULDK i BDOT10k:

Warunek jest ostry: potrzebne są obie mediany. Bez kondygnacji powierzchnia całkowita musiałaby powstać z założonej liczby pięter, czyli dokładnie z tego rodzaju liczby, której moduł już nie produkuje. Gdy sąsiedztwo ma za mało działek (poniżej ośmiu), BDOT10k nie ma danych dla tego obszaru albo usługa ULDK nie odpowiedziała, analiza podaje pomiary działki, a pozycje chłonności zostają puste z jawnym powodem.

Krok 4. Łańcuch obliczeń#

Każde ogniwo zna swojego poprzednika, a każdy przelicznik jest wypisany na arkuszu:

1. Powierzchnia zabudowy = mniejsza z dwóch: powierzchnia działki razy mediana wskaźnika zabudowy albo cały offset z kroku 2. Gdy ogranicza offset, analiza to zaznacza.
2. Powierzchnia całkowita = powierzchnia zabudowy razy mediana kondygnacji.
3. PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań) = 0,80 razy powierzchnia całkowita. Intensywność w polskim prawie odnosi do działki powierzchnię całkowitą, a PUM jest od niej niższy o klatki, szyby i ściany; w praktyce deweloperskiej 75–80 procent.
4. Liczba mieszkań = PUM podzielone przez 55 m².
5. Miejsca postojowe = liczba mieszkań razy 1,2, zaokrąglone w górę.

Przeliczniki na lokale opisują zabudowę wielorodzinną i nie są pomiarem, więc kroki 4 i 5 wykonują się tylko wtedy, gdy sąsiedztwo nie mówi czego innego. Przy dominancie „budynek jednorodzinny” analiza kończy na PUM i nie podaje liczby lokali wcale: „29 mieszkań po 55 m²” w Brwinowie było jedną z liczb, przez które pierwsi odbiorcy odrzucili starszą wersję produktu.

Przykład liczbowy#

Działka 30 × 40 m, czyli 1 200 m². Offset po odsunięciu 4 m: 22 × 32 m = 704 m². Sąsiedztwo zmierzyło medianę zabudowy 15 procent i medianę dwóch kondygnacji, z dominantą zabudowy wielorodzinnej.

Gdyby dominantą były domy jednorodzinne, tabela kończyłaby się na PUM.

Plan miejscowy i ograniczenia działki#

Pod nagłówkiem szacunku arkusz mówi, czy działka leży w planie miejscowym, i nazywa ograniczenia z innych analiz tego samego zlecenia. Chłonność liczy się wtedy po nich, więc zna ich wyniki.

• Działka w planie. Wiążą wskaźniki planu, a wynik chłonności to porównanie z sąsiedztwem. Arkusz podaje symbol terenu i uchwałę, gdy zna je Krajowa Integracja MPZP, albo uchwałę ze zbioru APP gminy.
• Działka poza planem. Mówimy tak tylko wtedy, gdy mówi to analiza MPZP: zbiór APP gminy jest kompletny i świeży albo w promieniu analizy nie ma żadnego planu. O zabudowie rozstrzyga wtedy decyzja o warunkach zabudowy, a ta opiera się na zabudowie sąsiednich działek, tak jak ten wynik.
• Nie wiadomo. Gdy usługa planów nie odpowiedziała, zbiór gminy ma ponad rok, zbiór gminy i rysunek planu w usłudze się różnią albo analizy MPZP nie było w zleceniu, arkusz podaje powód i nie zgaduje.
• Ograniczenia. Obszar szczególnego zagrożenia powodzią (Q 1% i Q 10%), forma ochrony przyrody na działce i hałas: z mapy urzędowej tylko ponad poziomem dopuszczalnym, z modelu tylko przy klasie wysokiej i bardzo wysokiej, bez decybeli. Analizy, której nie było w zleceniu, arkusz nie udaje: pisze „nie sprawdzono w tym zleceniu”.

Arkusz opisuje stan z chwili, w której powstał, i bierze go tylko z analiz tego samego zlecenia. Dlatego chłonność najlepiej zlecać razem z analizami MPZP, powodzi, przyrody i hałasu. Gdy analiza MPZP powstanie później, na przykład po automatycznym ponowieniu, zleć chłonność jeszcze raz razem z tymi analizami. W tym samym projekcie nie zużywa to nowej pozycji pakietu. Zlecona sama chłonność napisze, że analizy MPZP nie było w zleceniu.

Czego chłonność nie rozstrzyga#

• Wskaźników dopuszczalnych. Te ustala plan miejscowy albo decyzja o warunkach zabudowy. Arkusz mówi, czy działka leży w planie, ale wskaźników z uchwały nie czyta. Podgląd MPZP pokazuje rysunek planu i, gdy usługa je podaje, atrybuty intensywności i wysokości, ale nie czyta ustaleń tekstowych.
• Wysokości bryły. Mediana kondygnacji sąsiadów to punkt odniesienia dla analizy dobrego sąsiedztwa, nie limit.
• Bilansu terenu. Powierzchnia biologicznie czynna, dojazdy i miejsca postojowe naziemne zmniejszają realną powierzchnię zabudowy; analiza tego nie odejmuje.

Częste pytania#

Czy mogę wpisać własne wskaźniki?#

Nie w tej wersji. Wskaźniki pochodzą wyłącznie z pomiaru sąsiedztwa, a wszystkie przeliczniki są wypisane na arkuszu, więc gdy znasz wskaźniki z uchwały, przeliczenie na nie to jedno mnożenie na kartce.

Czy policzycie chłonność ze wskaźników planu miejscowego?#

Tak, indywidualnie. Mnożenie wystarczy, gdy wskaźniki są już wypisane. W opracowaniu indywidualnym czytamy uchwałę teren po terenie, także gdy obszar obejmuje kilka planów, i uwzględniamy to, czego analiza w panelu nie rozstrzyga: ustalenia tekstowe, linie zabudowy, powierzchnię biologicznie czynną i dojazdy. Adres do zapytań znajdziesz pod cennikiem.

Dlaczego arkusz nie ma koła analizy?#

Bo chłonność dotyczy samej działki. Rysunek pokazuje obrys, offset 4 m i najbliższe otoczenie dla orientacji, bez bilansów w kole, więc promień zlecenia nie ma na nią wpływu.

Dlaczego chłonność wyszła pusta, choć sąsiedztwo się policzyło?#

Najczęściej dlatego, że BDOT10k nie podaje liczby kondygnacji dla działek w próbie. Bez niej nie ma z czego wyprowadzić powierzchni całkowitej; analiza pisze to wprost w pozycji „przyczyna braku”.