Analiza sąsiedztwa: mediana zamiast domyślnych 40 procent

Chłonność działki liczy się ze wskaźników. Jeśli wskaźniki są wzięte „z głowy”, wynik jest liczbą bez znaczenia. Analiza sąsiedztwa zastępuje założenia pomiarem: liczy, jak naprawdę zabudowane są działki wokół analizowanej, i podaje wynik z liczebnością próby. Chłonność w ArchPlot liczy się wyłącznie z tych pomiarów, więc obie analizy warto zlecać razem.

Co analiza liczy#

Dla każdej zabudowanej działki w obszarze analizy:

• wskaźnik powierzchni zabudowy: rzuty budynków podzielone przez powierzchnię działki,
• liczbę kondygnacji najwyższego budynku,
• intensywność: suma powierzchni kondygnacji przez powierzchnię działki,
• funkcję budynku według klasyfikacji urzędowej.

Z tych wartości analiza podaje medianę, kwartyle i rozstęp, a nie średnią. Średnią wywinduje jedna hala albo blok na końcu ulicy; mediana mówi, jak wygląda typowa działka w tym miejscu. Przy każdej liczbie stoi liczebność próby, bo mediana z 9 działek i z 60 to dwie różne wiarygodności.

Skąd dane#

Granice działek pochodzą z rejestru ULDK (ewidencja gruntów), budynki wraz z kondygnacjami i funkcją z BDOT10k, czyli państwowej bazy topograficznej. OpenStreetMap nie zna granic działek, więc bez tych dwóch źródeł wskaźnika nie da się policzyć. Konsekwencja: moduł działa tylko w Polsce (BDOT10k jest w bazie ArchPlot dla wszystkich 380 powiatów); poza nią analiza mówi o braku danych.

Obszar analizy nie jest kołem o zadanym promieniu. Wyznacza go geometria działki: potrójna przybliżona szerokość jej frontu, nie mniej niż 50 m i nie więcej niż 200 m od granic. Duża działka „widzi” więcej sąsiadów niż mała, bo jej kontekst też jest większy.

Próg ośmiu działek#

Gdy w obszarze jest mniej niż osiem zabudowanych działek, analiza nie podaje żadnej mediany. Komunikat mówi wprost, że danych jest za mało, a nie że sąsiedztwo jest niezabudowane. Mediana z pięciu liczb nie jest wskaźnikiem, a podana bez zastrzeżenia trafiłaby do raportu jako fakt. Do próby liczą się działki, których co najmniej 70 procent leży w obszarze analizy, i tylko z budynkami o rzucie powyżej 10 m².

Ile to zmienia: przykład z Żółwina#

Pomiary z sierpnia 2026 dla działek w Żółwinie pod Brwinowem, na których testowano moduł, i dla porównania działka przy Marszałkowskiej w Warszawie:

Starsza wersja chłonności podstawiała w każdym z tych miejsc te same wartości „typowe”: 40 procent zabudowy i intensywność 0,90. W Żółwinie zawyżało to wynik trzy- do pięciokrotnie, w śródmieściu Warszawy zaniżało go kilkakrotnie. To nie jest błąd wartości domyślnych, tylko ich natura: jedna liczba dla całego kraju nie opisuje żadnego miejsca. Dlatego od sierpnia 2026 chłonność liczy wyłącznie ze zmierzonych median; jak dokładnie, mówi artykuł Chłonność działki krok po kroku.

Czego analiza nie mówi#

• Nie mówi, ile wolno zbudować. Wskaźniki dopuszczalne ustala plan miejscowy albo decyzja o warunkach zabudowy; mediana sąsiedztwa jest argumentem w analizie dobrego sąsiedztwa dla decyzji WZ, nie rozstrzygnięciem.
• Nie widzi budynków spoza BDOT10k. Baza topograficzna gubi drobną zabudowę gospodarczą; około 15 procent budynków z OSM nie ma w niej odpowiednika.
• Aktualność zależy od powiatu: większość paczek BDOT10k pochodzi z lat 2023–2024, a data aktualizacji jest wypisana na arkuszu.

Częste pytania#

Czy potrzebuję numeru działki?#

Tak. Bez obrysu z ULDK moduł nie wie, gdzie kończy się analizowana działka, więc pracuje na promieniu wokół punktu. Wynik jest wtedy orientacyjny i tak podpisany.

Dlaczego moja działka wypada niżej niż mediana?#

Bo mediana opisuje sąsiadów, a Twoja działka jest liczona osobno i wypisana obok. Działka niezabudowana ma wskaźnik zero i nie wchodzi do próby.